중개수수료 절약! 안전한 부동산 직거래 가이드
공인중개사 없이 개인 간 거래 시 필수 서류 및 확인 절차 완벽 정리
STEP 1. 매물 확인 및 권리 분석
1. 등기부등본 (등기사항전부증명서)
가장 기본이 되는 서류입니다. 대법원 인터넷등기소를 통해 '말소사항 포함'으로 최근 날짜 기준 발급받아야 합니다. 갑구의 소유자 정보와 을구의 근저당권(빛), 가압류 등을 확인하세요.
계약금 입금 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전 최소 3회 이상 확인하여 권리 변동 사항이 없는지 체크해야 합니다.
2. 건축물대장
정부24 사이트에서 발급 가능합니다. 불법 증축 여부(위반건축물 등재 여부)와 건물의 용도가 실제 주거용과 일치하는지 확인하세요.
위반건축물일 경우 전세자금대출이 불가하거나 이행강제금이 부과될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.
3. 소유자 신분 확인
주민등록증(1382번) 또는 운전면허증 조회 서비스를 통해 신분증의 진위 여부를 확인해야 합니다. 등기부등본상의 소유자와 실제 거래 상대방이 동일인인지 대조하세요.
대리인이 나올 경우, 위임장과 인감증명서(본인발급분)를 반드시 수령하고 소유자와 영상통화 등으로 직접 통화하여 계약 의사를 재확인해야 합니다.
STEP 2. 계약서 작성 및 필수 서류
1. 표준 계약서 사용
국토교통부 또는 법무부에서 제공하는 '표준임대차계약서'나 '표준매매계약서'를 사용하는 것이 법적 분쟁 예방에 유리합니다. 직거래용 서식이 따로 있으니 이를 활용하세요.
국가 운영 '부동산거래 전자계약시스템'을 이용하면 계약서 위변조 방지, 확정일자 자동 부여, 대출 금리 우대 등의 혜택이 있어 강력 추천합니다.
2. 국세·지방세 완납 증명서
임대인(매도인)에게 국세 및 지방세 완납 증명서 제시를 요구해야 합니다. 미납 세금이 있을 경우, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다.
특히 전월세 계약 시 '전세사기' 예방을 위해 이 서류의 확인은 이제 선택이 아닌 필수입니다.
3. 특약사항 기재
구두로 약속한 내용은 효력이 약합니다. "잔금일 다음날까지 현재의 등기 상태를 유지한다(근저당 설정 금지)", "전세자금대출 반려 시 계약금을 반환한다" 등의 특약을 구체적으로 명시하세요.
추후 분쟁 발생 시 계약서의 특약 사항이 가장 강력한 해결 기준이 됩니다.
STEP 3. 잔금 처리 및 행정 신고
1. 계좌 이체 내역 남기기
계약금, 중도금, 잔금 등 모든 거래 대금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
현금 거래는 지양하고, 계좌 이체 기록을 남겨야 향후 법적 분쟁 시 명확한 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.
2. 부동산 거래 신고 (매매) / 주택 임대차 신고 (전월세)
매매 계약은 체결일로부터 30일 이내, 전월세(보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과) 계약도 30일 이내에 관할 지자체나 부동산거래관리시스템을 통해 신고해야 합니다.
신고 의무 위반 시 과태료가 부과될 수 있으며, 임대차 신고 시 확정일자가 자동 부여되어 보증금 보호에 유리합니다.
3. 전입신고 및 확정일자
잔금 지급 및 이사 당일, 즉시 주민센터나 정부24를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다(임대차 신고 시 확정일자 의제 처리 가능).
전입신고+점유+확정일자를 갖춰야만 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
※ 직거래 시 이것만은 꼭 주의하세요!
시세 확인 철저: 국토교통부 실거래가 시스템이나 KB부동산 시세를 통해 주변 시세를 정확히 파악하여 '깡통전세' 위험을 피해야 합니다.
신탁 등기 매물 주의: 등기부등본 갑구에 '신탁'이라고 적혀 있다면, 소유자가 아닌 신탁사의 동의서가 반드시 필요합니다. 임의로 계약 시 불법 점유자가 될 수 있습니다.
대리인 거래 지양: 직거래는 가급적 소유자 본인과 직접 대면하여 계약하는 것이 원칙이며 가장 안전합니다.
계약일 당일 등기부 재확인: 잔금을 치르기 직전(당일)에 등기부등본을 다시 열람하여 그 사이 새로운 대출이나 압류가 들어오지 않았는지 최종 확인해야 합니다.