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월세 연체, 언제 방을 빼야 할까요?
주택 2기, 상가 3기 연체 기준과 계약 해지 절차 완벽 정리
01. 주택 vs 상가, 계약 해지 기준의 차이
주택(아파트, 빌라 등): 2기 연체 시 해지 가능
일반적인 주거용 건물의 경우, 민법 제640조에 따라 임차인의 차임 연체액이 '2기의 차임액'에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
예를 들어 월세가 100만 원이라면, 미납된 금액의 합계가 200만 원이 되는 순간 해지 요건이 성립합니다.
상가(사무실, 점포 등): 3기 연체 시 해지 가능
영업용 건물의 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 연체액이 '3기의 차임액'에 달할 때 계약 해지가 가능합니다.
이는 자영업자의 생업을 보호하기 위해 주택보다 조금 더 완화된 기준을 적용한 것입니다. 월세 합계 3개월분이 밀리면 즉시 해지 통보가 가능합니다.
'연속'이 아닌 '누적' 금액이 핵심
많은 분들이 오해하는 부분입니다. '2달 연속' 혹은 '3달 연속'으로 밀려야 해지할 수 있는 것이 아닙니다. 밀린 금액의 '총합(누적)'이 기준입니다.
매달 월세를 50%씩만 냈다고 가정해 봅시다. 주택의 경우 4달이 지나면 미납 총액이 2개월분(2기)이 되므로, 이때부터 계약 해지가 가능합니다.
02. 임대인의 올바른 대처 절차
1단계: 증거 남기기 (문자, 카카오톡, 녹취)
연체 사실이 발생하면 즉시 문자나 메신저를 통해 미납 사실을 알리고 납부를 독촉해야 합니다.
"O월분 월세가 미납되었습니다. 확인 부탁드립니다"와 같은 메시지는 추후 분쟁 시 중요한 입증 자료가 됩니다.
2단계: 내용증명(Content Certification) 발송
단순 독촉에도 해결되지 않는다면 우체국을 통해 '내용증명'을 발송하여 계약 해지 의사를 명확히 전달해야 합니다.
해지의 효력은 이 통지서가 임차인에게 '도달'한 시점에 발생합니다. 내용증명 자체가 법적 강제력을 갖지는 않지만, 소송 시 가장 강력한 증거가 됩니다.
3단계: 명도소송 및 점유이전금지가처분
계약이 해지되었음에도 임차인이 퇴거를 거부한다면, 강제로 내보내기 위해 '명도소송'을 진행해야 합니다.
이때 필수적으로 '점유이전금지가처분' 신청을 병행해야 합니다. 소송 도중 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면 판결문이 무용지물이 될 수 있기 때문입니다.
※ 꼭 알아두어야 할 핵심 주의사항
보증금이 있다고 안심하지 마세요: 임대인은 보증금에서 연체료를 공제할 권리가 있지만, 의무는 아닙니다. 임차인은 "보증금에서 까라"고 주장할 권리가 없습니다(대법원 판례).
뒤늦게 갚아도 해지는 유효합니다: 임대인이 보낸 '계약 해지 통보'가 임차인에게 도달한 이후에는, 밀린 월세를 전액 갚더라도 이미 발생한 해지의 효력을 되돌릴 수 없습니다.
묵시적 갱신도 거절됩니다: 주택 2기, 상가 3기의 연체 사실이 '과거'에 있었다면, 현재 다 갚았더라도 임대인은 추후 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 권리를 가집니다.